לפני כשנתיים נכנסו אלי למשרד זוג צעיר שעבר לא מזמן לעמק חפר. עוד לפני שהתיישבו, נ' כבר התחילה לדבר והעיניים שלה זהרו: "כשהייתי ילדה היינו באים לבקר כאן דודה רחוקה, אותה פחות אהבתי, אבל בעמק חפר התאהבתי. תמיד ידעתי שיום אחד אחזור, אקנה נחלה ואבנה לנו בית עם חצר. אפילו, אולי, ערוגה או שתיים. שנים חסכתי, ואז מ' הצטרף והחיסכון גדל. תראה, עו"ד גל, אנחנו מוכנים." היא הניחה על שולחני קלסר מסודר עם דפי בנק וטבלאות. סכום מרשים, אבל בשוק של היום הוא עדיין לא סוגר את הפער. ראיתי איך החיוך של נ' דועך. "אבל, זו לא השורה התחתונה." אמרתי "כדי להגשים את החלום לא חייבים לרדוף אחרי עוד מאות אלפים, צריך לחשוב חכם, מחוץ לקופסה.
אתם מכירים עוד זוג שמחפש כאן משהו דומה? אם לא, אוכל למצוא עבורכם ולשדך."
בפגישה הראשונה עם שתי המשפחות שהחליטו שהן רוצות לרכוש את הנחלה יחד ביקשתי מהן לדעת ולהבין את מסגרת המימון של כל משפחה, אילוצי זמן (שכירות שמסתיימת, גנים לילדים), ומהו קו הגבול התקציבי שבו הם מרגישים בטוחים. הסברתי: "כשיש עובדות, יש לנו פתרונות."
פרשתי לפניהם את מסלול הפעולה המתבקש - שאחת המשפחות (המשפחה הראשונה) תהיה הרוכש הראשי של הנחלה, היא זו שתחתום על ההסכם מול מוכר כל הנחלה. לפני כן היא תחתום עם המשפחה השנייה על הסכם נאמנות לפיו היא, המשפחה הראשונה, רוכשת עבור המשפחה השנייה, מגרש בתוך הנחלה. מגרש עם זכויות לבית. כך שבפועל יוצא שהמשפחה השנייה רכשה מגרש לבית ואילו המשפחה הראשונה רכשה את ייתרת הנחלה. הסכם הנאמנות הוא גם הסכם השותפות בין שתי המשפחות. בהסכם זה נקבעים גם תחומי שימוש ייחודיים ומשותפים בבית, בחצר, בחניות ובדרך הגישה, חלוקת הוצאות ותיקונים והשבחות, ניהול חשבון נאמנות ייעודי, זכות סירוב ראשונה הדדית, וכל זאת עד שמסיימים לבצע את ההפרדה התכנונית והמשפטית של המגרש מהנחלה.
פתרון זה למעשה נוצר מאחר שלא ניתן לרשום זכויות נחלה על שם יותר מתא משפחתי אחד, וניתן לבנות בנחלה שני בתי מגורים (ולעתים אף יותר), ועדיין שני שותפים מבקשים לרכוש נחלה במשותף.
בהיבט המשפטי, אין מניעה להפריד – תכנונית ומשפטית – מגרש מתוך הנחלה עם בית מגורים אחד בנוי או זכויות לבית מגורים אחד, מהנחלה, כל עוד נותר בה, בנחלה, לפחות בית אחד בנוי, וכל מגרש שיופרד כולל זכויות לבית מגורים אחד בלבד.
לכן, אחד השותפים נרשם כרוכש היחיד, הרוכש הראשי, של הנחלה, אך למעשה הוא רוכש חלק ממנה בנאמנות עבור השותף או השותפים.
עם סיום ההפרדה, מעביר הנאמן (הרוכש העיקרי) את המגרש לשותף השני – הנהנה – בהעברה מנאמן לנהנה, הפטורה ממס.
כחודשיים לאחר החתימה, בערב שישי בשעת בין-ערביים זהובה, עמדו שתי המשפחות בחצר הנחלה וסימנו יחד איפה לשתול את הגדר החיה. המסגרת המשפטית עבדה בשקט ברקע-החלום כבר קיבל צורה.
מוסר השכל
קנייה משותפת בנאמנות יכולה להפוך חלום לנחלה גם בלי הון עתק. כשמסדירים מראש שימוש והחזקה, הוצאות ותיקונים, מימון ובטוחות, שמאות וזכות סירוב ראשונה, וגם נתיב תכנוני מסודר-הדרך הופכת לקצרה וברורה יותר.
כאן נכנסת לתמונה התמחותו של משרד עורכי הדין שלי: ניסיון מצטבר מול בנקים ורשויות ותכנון שמתרגם חלום למסמכים ולצעדים אופרטיביים. מתוך היכרות עמוקה עם המורכבות של נחלות ומשקים בעמק חפר, המשרד מלווה עסקאות כאלה באופן הוליסטי-משלב הרעיון והשידוך ועד לוחות זמנים חתומים וביצוע מסודר.
**המידע במאמר זה כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן על נסיבותיו. מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בנחלות, נאמנויות וקבוצות רכישה לפני קבלת החלטות.
תגובות ()